Nya bolåneregler från 1 april 2026 – vad betyder det för dig?

På den här sidan förklarar vi vad som ändras, hur det kan påverka din ekonomi och vad du kan göra för att planera ditt bolån på ett smart sätt.

Hos Northmill Bank hjälper vi dig att se helheten – oavsett om du vill utöka, samla lån eller flytta ditt bolån.

Kort sammanfattning – det här ändras

Från 1 april 2026 gäller bland annat:

• Bolånetaket höjs till 90 % vid bostadsköp

• Kontantinsats sänks från 15 till 10 %.

• Det skärpta amorteringskravet tas bort (kan påverka månadskostnad)

• Tilläggslån begränsas till 80 % belåningsgrad (viktigt vid utökning)

• Omvärdering för ökat låneutrymme, max vart femte år (påverkar timing)

• Ränteavdrag på privatlån och krediter är borttaget (gäller från 1 januari 2026)

• Ränteavdrag finns kvar för bolån

Vad innebär de nya bolånereglerna i praktiken?

1) Bolånetaket höjs till 90 %

Vad är bolånetaket?

Bolånetaket anger hur stor del av bostadens värde du som mest kan låna med bostaden som säkerhet.

• I dag är bolånetaket 85 %

• Från 1 april 2026 höjs bolånetaket till 90 %

Vad innebär det i praktiken?

När bolånetaket höjs till 90 % innebär det att kravet på kontantinsats sänks från 15 till 10 %.

Det kan göra skillnad för dig som till exempel:

• Vill kunna köpa bostad tidigare, utan att behöva spara lika länge

• Har stabil inkomst och ekonomi, men har haft svårt att nå 15 % i kontantinsats

• Vill använda mer av bostadens värde och mindre eget sparande vid köpet

Kort sagt: det blir enklare att ta steget in på bostadsmarknaden – eller byta bostad – även om sparandet varit en flaskhals.

Kort räkneexempel

Om bostaden är värd 4 000 000 kr:

• Med 85 % bolånetak behöver du 600 000 kr i kontantinsats

• Med 90 % bolånetak behöver du 400 000 kr i kontantinsats

Det innebär 200 000 kr mindre i eget kapital, vilket för många hushåll kan göra stor skillnad i hur snabbt ett bostadsköp blir möjligt.

Hur mycket du kan låna bedöms alltid individuellt utifrån din ekonomi och bankens kreditprövning.

2) Det skärpta amorteringskravet tas bort

Vad ändras 1 april 2026?

I dag kan du behöva amortera extra om ditt bolån är högt i förhållande till din inkomst. Detta kallas för det skärpta amorteringskravet. Från 1 april 2026 tas det extra kravet bort.

Det betyder att:

• Amorteringskravet baseras endast på belåningsgrad

• Ingen extra amortering läggs på bara för att lånet är stort i relation till inkomsten

Så fungerar amorteringen i dag (före 1 april 2026)

• 1 % per år om belåningsgraden är 50–70 %

• 2 % per år om belåningsgraden är över 70 %

• + 1 % extra om skuldkvoten överstiger 4,5 × årsinkomsten (det skärpta amorteringskravet)

Vad innebär det i praktiken?

Det här kan spela roll för dig om du till exempel:

• Har ett bolån som är högt i relation till din inkomst

• Idag amorterar mer än vad belåningsgraden egentligen kräver

• Vill sänka din månadskostnad eller få större ekonomiskt utrymme

Varför det här är viktigt

För många innebär förändringen:

• Lägre månadskostnad

• Större flexibilitet i ekonomin

• Bättre möjligheter att planera boendet långsiktigt

Hur det påverkar dig beror alltid på din belåningsgrad, inkomst och bankens villkor.

3) Tilläggslån begränsas till 80 % av bostadens värde

Vad är ett tilläggslån?

Ett tilläggslån innebär att du lånar mer pengar med din bostad som säkerhet, till exempel för att:

• Renovera bostaden

• Finansiera större utgifter

• Samla privatlån och krediter i bolånet

Vad ändras 1 april 2026?

Från 1 april 2026 införs en tydligare begränsning, när du tar ett tilläggslån får den totala belåningsgraden inte överstiga 80 % av bostadens aktuella värde.

Vad innebär det i praktiken?

Det här är särskilt relevant för dig om du:

• Vill utöka ditt bolån

• Planerar att samla privatlån eller krediter i bostaden

• Redan i dag ligger nära eller över 80 % belåningsgrad

Exempel: tilläggslån före och efter 1 april 2026

Din situation idag:

• Bostadens värde: 4 000 000 kr

• Nuvarande bolån: 3 000 000 kr

• Belåningsgrad: 75 %

Före 1 april 2026:

I dag kan tilläggslån i praktiken tas upp till 85 % av bostadens värde, förutsatt att banken godkänner det.

• Max belåning: 85 % av 4 000 000 kr = 3 400 000 kr

• Nuvarande lån: 3 000 000 kr

• Möjligt tilläggslån idag: 400 000 kr

Efter 1 april 2026

Från 1 april 2026 begränsas tilläggslån till max 80 % av bostadens marknadsvärde.

• Max belåning: 80 % av 4 000 000 kr = 3 200 000 kr

• Nuvarande lån: 3 000 000 kr

• Möjligt tilläggslån efter 1 april 2026: 200 000 kr

Efter regeländringen minskar utrymmet för tilläggslån i samma bostad. I det här exemplet innebär det 200 000 kr mindre i möjligt låneutrymme jämfört med idag.

Varför det här är viktigt

För många innebär regeln att, särskilt om du redan ligger nära 80 % belåningsgrad:

• Det inte går att låna lika mycket som tidigare

• Planering blir viktigare om du vill utöka eller samla lån

4) Omvärdering får normalt bara effekt vart femte år

Vad är en omvärdering?

En omvärdering innebär att bostadens värde uppdateras, till exempel efter:

• Renovering

• Större marknadsuppgång

• Lång tid sedan senaste värdering

En högre värdering kan i vissa fall sänka din belåningsgrad, vilket kan påverka både ditt låneutrymme och möjligheten att ompröva ditt amorteringskrav.

Vad gäller från 1 april 2026?

Enligt reglerna ska en omvärdering i normalfallet bara få genomslag vart femte år när du ansöker om tilläggslån.

Det innebär att banken vanligtvis inte får räkna på ett nytt, högre värde oftare än var femte år – även om bostaden faktiskt har ökat i värde.

Vad innebär det i praktiken?

Det blir svårare att:

• Låna på värdeökningar

• Använda täta omvärderingar för att skapa nytt låneutrymme

• Successivt låna mer i takt med att bostaden stiger i värde

Varför det här är viktigt

Den här regeln gör att:

• Timing blir avgörande om du planerar att utöka eller samla lån

• Renoveringar inte alltid ger omedelbar effekt på låneutrymmet

• Det blir viktigare att löpande amortera på bolånet eller bygga upp eget sparande, särskilt för oväntade utgifter eller framtida renoveringar

Vad kan du göra nu?

De nya bolånereglerna gör att helheten i din ekonomi blir ännu viktigare. Små skillnader i upplägg, tidpunkt och belåningsgrad kan få stor effekt på både din månadskostnad och ditt låneutrymme över tid.

Ett bra första steg är att få koll på din egen situation.

Steg 1: Skaffa dig en överblick

Samla tre enkla saker:

• Bostadens ungefärliga värde

• Ditt nuvarande bolån (belopp, ränta och amortering)

• Eventuella privatlån eller krediter vid sidan av bolånet

Steg 2: Fundera på vad som är viktigast för dig

Till exempel om du vill:

• Sänka din månadskostnad

• Låna till renovering eller större utgifter

• Få bättre villkor på ditt bolån

• Eller få hjälp att lägga ett upplägg som håller även när reglerna ändras

Steg 3: Ta hjälp för att hitta rätt upplägg

Du behöver inte veta exakt vilket alternativ som passar dig bäst. Våra bolånespecialister hjälper dig att se vad som är möjligt i din situation och vilket upplägg som ger bäst resultat – både nu och på sikt.

Du kan börja med en intresseanmälan. Den är inte bindande och görs utan kreditupplysning.