Amorteringskrav

Amortering innebär att du betalar av på själva skulden i ett lån. Ett bolån kan vara amorteringsfritt om du och banken har kommit överens om det – men i många fall måste du enligt lag amortera, särskilt om lånet är stort i förhållande till bostadens värde eller din inkomst.

Vad innebär amorteringskrav?

Amorteringskravet reglerar hur mycket du som bolånekund måste betala tillbaka på ditt lån varje år. Reglerna gäller:

• Om ditt lån överstiger 50 % av bostadens marknadsvärde

• Om dina totala bolån är större än 4,5 gånger din bruttoinkomst

Amorteringen sker oftast enligt modellen rak amortering, där du betalar av ett fast belopp varje månad, utöver räntan.

Individuell amorteringsplan

När du ansöker om ett bolån ska långivaren ta upp en diskussion om amortering med dig och erbjuda en personlig amorteringsplan. Planen är till för att visa hur olika amorteringsnivåer påverkar din skuld och dina framtida räntekostnader.

Diskussionen kan ske via möte, telefon eller e-post. Det är viktigt att du själv är aktiv i dialogen – det ska inte vara ensidig information från banken.

Du ska få planen senast tillsammans med det bindande låneerbjudandet. Om du använder en låneförmedlare är det oftast denne som hanterar diskussionen.

Notera att planen är ett förslag – du är inte juridiskt bunden att följa den, men banken kan ändå kräva amortering även om det inte finns ett lagkrav.

Du har också rätt att begära en ny plan om din ekonomiska situation förändras.

Hur mycket måste jag amortera?

Amorteringskravet beror på din belåningsgrad:

• Över 70 %: Du måste amortera 2 % per år av lånebeloppet.

• Mellan 50 % och 70 %: Du måste amortera 1 % per år.

• Under 50 %: Inget lagkrav, men banken kan ändå kräva amortering.

Exempel 1:

Lån: 2,4 miljoner krBostadsvärde: 3 miljoner krBelåningsgrad: 80 %→ Du måste amortera 2 % = 48 000 kr/år (4 000 kr/månad) tills du når 70 %.

Exempel 2:

Lån: 1,2 miljoner krBostadsvärde: 2 miljoner krBelåningsgrad: 60 %→ Du måste amortera 1 % = 12 000 kr/år (1 000 kr/månad).

Amorteringen räknas på det ursprungliga lånebeloppet och justeras först vid en ny värdering av bostaden.

Lagstiftning och regler

Amorteringskravet är reglerat i lagen om bank- och finansieringsrörelse (2004:297, 6 kap. 3 b §) samt i Finansinspektionens föreskrifter, som trädde i kraft 1 juni 2016. Långivaren är skyldig att följa reglerna – men får också ställa högre krav än minimikraven i lagen.

När gäller amorteringskravet?

Det gäller för nya bolån som tecknas efter 1 juni 2016. Ett lån räknas som nytt om:

• Du tecknar ett nytt låneavtal

• Du byter bostad men behåller tidigare lån (säkerhetsbyte)

• Du bakar in ett blancolån i ditt bolån

• Du utökar ett befintligt lån (tilläggslån)

Det räknas inte som nytt lån om:

• Du köpte bostaden före 1 juni 2016

• Du byter bank men behåller villkoren

• Du bara lägger om lånet eller ändrar räntan

• Du övertar ett lån utan att beloppet ändras (t.ex. vid separation)

Tilläggslån

Om du utökar ditt bolån och den nya totala skulden överstiger 50 % av bostadens värde måste du börja amortera. Du kan:

1. Amortera 1–2 % på hela det nya beloppet

2. Amortera endast på tilläggslånet (10 % per år i 10 år) – om ursprungslånet togs före 1 mars 2018

Omvärdering av bostaden

Efter 5 år har du rätt att begära omvärdering, vilket kan sänka belåningsgraden och därmed amorteringskravet. Undantag finns om:

• Den tidigare värderingen inte ledde till ändrat amorteringskrav

• Värdet har förändrats avsevärt (t.ex. vid större renoveringar eller tillbyggnad)

Det är upp till banken att avgöra om värdeförändringen är tillräcklig.

Skuldkvotskravet

Om dina bolån överstiger 4,5 gånger din bruttoinkomst (inkomst före skatt), måste du amortera ytterligare 1 % per år. Detta gäller nya lån från och med 1 mars 2018.

Detta krav läggs ovanpå belåningsgradsbaserat krav. Du kan alltså behöva amortera totalt 2 eller 3 % per år.

Bruttoinkomst utgår från din senaste taxerade inkomst, men vissa andra stabila inkomster (t.ex. barnbidrag) kan räknas in.

Du kan begära omräkning av skuldkvoten om inkomsten ökat, men banken är inte skyldig att justera amorteringen.

Undantag från amorteringskravet

Banken kan tillfälligt bevilja undantag från amorteringskravet vid:

• Nyproduktion (förstahandsköp – upp till 5 år)

• Kapitalfrigöringskrediter

• Särskilda skäl – t.ex. vid arbetslöshet, sjukdom, dödsfall

Undantag ska vara tillfälliga och utvärderas regelbundet.

Vilka bostäder omfattas?

Amorteringskraven gäller:

• Bostadsrätter

• Villor och radhus (en- och tvåfamiljsfastigheter)

• Fritidshus

Jord- och skogsbruksfastigheter är undantagna.

Byte av bank – amorteringsunderlag

Vid byte av bank behöver du begära ett amorteringsunderlag från din nuvarande bank. Underlaget ska innehålla:

• Hur mycket du amorterar per månad

• Amorteringsgrundande skuld

• Värderingsuppgifter (som gäller i 5 år)

Från 1 september 2024 ska alla banker erbjuda detta elektroniskt eller analogt (t.ex. telefon, post, bankkontor) – och göra det skyndsamt. I normala fall ska du få det samma dag eller nästkommande arbetsdag.